Gør dit boligkøb til en god oplevelse med et advokatforbehold

Når du køber en bolig, er det afgørende at have en uafhængig advokat ved din side til at sikre dine interesser. Mens ejendomsmægleren repræsenterer sælgeren, fokuserer en boligadvokat udelukkende på dine behov. Med et advokatforbehold har du mulighed for at få advokaten til at gennemgå dokumenterne, selv efter at du har underskrevet købsaftalen. Læs mere om fordelene ved et advokatforbehold her.

Hvad er et advokatforbehold?

Et advokatforbehold er en betingelse i købsaftalen, der betinger bolighandlen af, at en advokat godkender handlen i sin helhed. Det er normalt køberen, der anmoder om at få et advokatforbehold indsat, men det kan også ske, at sælgeren vil have en advokat med inde over.

Selvom advokatforbeholdet måske virker som en mindre detalje i købsaftalen, kan det have stor betydning. Det giver nemlig køberen mulighed for at trække sig fra handlen, hvis advokaten opdager noget i dokumenterne, som køberen ikke kan acceptere.

Hvor lang tid tager advokatens gennemgang?

Når købsaftalen inkluderer et advokatforbehold, vil advokaten få udleveret købsaftalen og de tilhørende dokumenter, når både køber og sælger har underskrevet aftalen.

Normalt har der været en dialog mellem advokaten og køberen i dagene op til underskriften, hvor eventuelle spørgsmål og forventninger til handlen er blevet drøftet. Det sikrer nemlig, at både køberen og advokaten er godt forberedte til gennemgangen. Nogle gange har advokaten også haft mulighed for at se et udkast til købsaftalen, som køberen har modtaget fra sælgerens ejendomsmægler.

Fristen for advokatens gennemgang af købsaftalen og dokumenterne er normalt mellem 3 og 6 hverdage efter, at både køber og sælger har underskrevet. Inden fristens udløb skal advokaten have gennemgået alt materiale og informeret sælgerens ejendomsmægler om, hvorvidt handlen kan godkendes, eller om der skal foretages ændringer. Enhver kommunikation med ejendomsmægleren og om ændringer i vilkårene afstemmes naturligvis med køberen.

Hvad kigger advokaten på?

Når advokaten modtager den underskrevne købsaftale med bilag, foretager advokaten en omhyggelig gennemgang af materialet. Gennemgangen skal sikre, at køberen stilles bedst muligt, og at der ikke er fejl og mangler i aftalegrundlaget.

Advokaten undersøger også ejendomsregistreringer i offentlige registre for at sikre, at indholdet i købsaftalen stemmer overens med registreringerne, og at der ikke er uønskede registreringer om ejendommen.

Hvis du har udtrykt særlige ønsker eller behov for ejendommen under den indledende dialog, tager advokaten højde for dette under gennemgangen.

Her er nogle eksempler på, hvad advokaten undersøger i løbet af gennemgangen:

• Købsaftalen
• Salgsopstilling
• Ejendomsdatarapport
• BBR-meddelelse
• Tingbogsattest
• Servitutter
• Tilstandsrapport
• Elinstallationsrapport
• Energimærke
• Ejerskifteforsikring
• Husforsikring
• Materiale fra ejerforening eller grundejerforening
• Ejendomsvurdering
• Lokal- og kommuneplaner
• Byggesagsarkiv

Banken som medspiller

For de fleste er det nødvendigt at involvere banken for at sikre, at der er penge til at betale købesummen. På samme måde som et advokatforbehold, der tager højde for de juridiske forhold, kan et bankforbehold indskrives i købsaftalen for at håndtere de økonomiske aspekter af købet.

Bankforbeholdet gør det muligt for køberen at underskrive købsaftalen uden at være bundet, hvis banken eller realkreditinstituttet ikke vil låne dig det beløb, der kræves for at dække købesummen.

Både advokaten og banken arbejder på køberens side og samarbejder typisk undervejs i processen for at opnå det bedste resultat. Derfor inkluderer advokaten ofte også et finansieringsforbehold i sin skrivelse til ejendomsmægleren for at sikre, at køberen er bedst muligt dækket af.

Advokatforbehold og fortrydelsesret

I Danmark har boligkøbere en lovbestemt fortrydelsesret, der giver dem mulighed for at fortryde en bolighandel op til 6 hverdage efter underskrivelsen af købsaftalen. Det er dog vigtigt at have for øje, at det ikke er gratis at fortryde et boligkøb efter den lovbestemte ret, når sælgeren er en privatperson. En betingelse for at udøve fortrydelsesretten er nemlig, at køberen skal betale 1 % af den nominelle købesum til sælgeren.

Fortrydelsesretten og advokatforbeholdet er to forskellige ting, der løber uafhængigt af hinanden. I de fleste tilfælde vil fristen for advokatens gennemgang være kortere end fristen for at fortryde bolighandlen efter fortrydelsesretten. Til gengæld kan et advokatforbehold i købsaftalen spare dig for mange penge, da du undgår at skulle betale sælgeren 1 % af købesummen, hvis du fortryder handlen ved hjælp af advokatforbeholdet.

Du kan læse mere om den lovbestemte fortrydelsesret her.

Sådan formuleres et advokatforbehold

Hvis du ønsker at anvende et advokatforbehold i forbindelse med dit boligkøb, er det dit ansvar at få det indskrevet i købsaftalen. Derfor er det typisk allerede relevant at informere ejendomsmægleren om dit ønske, når du afgiver dit bud på ejendommen.

Hvis du ønsker at gøre dit køb betinget af godkendelse fra din advokat, kan du med fordel bede ejendomsmægleren om at indsætte følgende vilkår i købsaftalen:

”Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed.”

Få en tryg bolighandel

En bolighandel kan være en af de største investeringer i ens liv, og det kan være overvældende at holde styr på alt det, der følger med. Derfor er det en klog beslutning at have en boligadvokat med ombord under købsprocessen. Advokaten er uafhængig og dedikeret til dine interesser, hvilket sikrer dig en tryg og sikker bolighandel fra start til slut.

Vi er erfarne rådgivere inden for køb af bolig og hjælper købere i hele landet med at sikre, at deres boligkøb bliver en god oplevelse. Hvis du overvejer at købe bolig eller har spørgsmål om, hvordan vi kan bistå dig under dit boligkøb, er du meget velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale om dine muligheder.

Guide til en vellykket familiehandel

Mange danskere overvejer at overdrage deres sommerhus eller bolig til deres børn. Men hvordan sikrer man bedst, at familieoverdragelsen bliver en succes for alle parter? Her er nogle gode råd til hvordan I kommer bedst i mål med overdragelsen.

Hvad er en familieoverdragelse?

En familieoverdragelse eller en familiehandel, er, når du ønsker at sælge din ejendom til et eller flere nærtstående familiemedlemmer på gunstige vilkår. Det kan for eksempel være at familiesommerhuset skal videre til næste generation, eller at et tidligere forældrekøb skal overdrages til dit barn, der nu ønsker at overtage boligen og blive ejer.

Hvis familieoverdragelsen skal blive en succes, kræver det et grundigt forarbejde og en god dialog mellem de involverede parter. I de følgende afsnit kan du læse om nogle af de ting, der bør overvejes, før du kaster dig ud i en familieoverdragelse.

Fastlæggelse af købesummen

I en familieoverdragelse er det typisk muligt at overdrage ejendommen til en pris, der ligger under den offentlige ejendomsvurdering. Her er det dog vigtigt at være opmærksom på, at en familieoverdragelse skal overholde nogle skattemæssige krav, så man undgår problemer med skattemyndighederne.

I en lang periode har de offentlige ejendomsvurderinger ikke afspejlet ejendommenes reelle handelsværdi og typisk har handelsværdien også været langt højere end den offentlige ejendomsvurdering. Derfor er der nu igangsat et arbejde med at lave nye offentlige ejendomsvurderinger, der i højere grad skal afspejle den reelle handelsværdi.

I de tilfælde, hvor der ikke er kommet en ny ejendomsvurdering, kan man ifølge Skattestyrelsens værdiansættelsescirkulære fra 1982 anvende en 15 % regel. Det betyder, at familieoverdragelsen kan ske til en pris, der ligger maksimalt 15 % over den offentlige ejendomsvurdering eller 15 % under.

Hvis ejendommen er blevet vurderet på ny, vil den offentlige ejendomsvurdering med stor sandsynlighed være højere. I de tilfælde kan man ifølge et nyt værdiansættelsescirkulære fra Skattestyrelsen anvende en 20 % regel, hvor købesummen fastsættes til en pris, der ligger maksimalt 20 % over den nye offentlige ejendomsvurdering eller 20 % under. Anvendelse af 20 % reglen kræver imidlertid, at man har modtaget en ny ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen.

I nogle tilfælde vil der være særlige omstændigheder ved ejendommen, der gør, at man slet ikke kan anvende den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for fastlæggelsen af købesummen. Her vil man i stedet kunne overdrage ejendommen til en værdi, der fastlægges af en vurderingsmand.

Finansiering

Når det kommer til at beslutte, hvordan købesummen skal finansieres, spiller flere faktorer ind. Er der for eksempel et lån knyttet til ejendommen, som ikke skal overtages af børnene, kan det være nødvendigt at en del af købesummen betales kontant for at kunne afvikle lånet. I andre tilfælde, hvor ejendommen er gældfri eller et lån skal overtages, kan det måske lade sig gøre at betale købesummen ved at børnene udsteder et gældsbrev til forældrene, som gradvist afdrages eller eftergives.

I de fleste tilfælde vil det være fornuftigt at lade en del af købesummen finansiere gennem en gave fra forældre til børn, hvor gaven overstiger det beløb, som forældre årligt kan give deres børn uden at det udløser gaveafgift. Det sikrer nemlig, at gaven kan anmeldes til Skattestyrelsen, som herefter kun har et vindue på 6 måneder til at bestride værdiansættelsen eller vilkårene. Uden anmeldelse til Skattestyrelsen kan værdiansættelsen og vilkårene potentielt blive udfordret i flere år efter overdragelsen.

Skatteforbehold

Når købsaftalen udarbejdes, er det en god idé at indsætte et skatteforbehold. Et skatteforbehold er en aftale mellem parterne, hvor overdragelsen betinges af, at den får de skattemæssige konsekvenser, som parterne havde regnet med.

Hvis Skattestyrelsen tillægger overdragelsen en anden skattemæssig konsekvens end forudsat, så indebærer skatteforbeholdet, at købsaftalen falder bort eller at købsaftalen får et andet indhold. Et andet indhold kan for eksempel være, at overdragelsen af ejendommen fastholdes, men at købesummen forhøjes til det, som Skattestyrelsen mener er den rigtige pris. Forhøjelsen kan herefter betales kontant eller ved at børnene udsteder (yderligere) et gældsbrev.

Parcelhusreglen

I de tilfælde, hvor familieoverdragelsen vedrører et en- eller tofamiliehus, en ejerlejlighed eller et sommerhus, som har været anvendt af ejeren eller dennes familie i hele eller dele af ejertiden, er det en god idé at undersøge, om ejendommen opfylder kriterierne for at kunne overdrages skattefrit efter den såkaldte parcelhusregel.

Dette er særligt vigtigt at være opmærksom på i de tilfælde, hvor størstedelen af betalingen sker ved at børnene udsteder gældsbreve til forældrene, så en eventuel skat ikke kan finansieres af købesummen.

Særeje

Når hele eller dele af købesummen udgør en gave, har gavegiveren – altså forældrene – mulighed for at beslutte, at gaven skal være særeje for modtageren. Et særeje indebærer typisk, at gaven – og dermed ejendommen – ikke skal deles med modtagerens ægtefælle i tilfælde af skilsmisse.

Det vil ofte være hensigtsmæssigt at træffe beslutning om særeje, hvis overdragelsen sker til børn, der endnu ikke er gift, eller hvis overdragelsen sker til flere børn, hvor nogle allerede er gift. Uden en særejebestemmelse risikerer man nemlig, at (eks)ægtefællen får del i ejendommen, hvilket kan medføre begrænsninger i de øvrige børns ret til at disponere over ejendommen.

Samejeoverenskomst

Når familieoverdragelsen involverer flere børn, som skal dele ejendommen, kan det være fornuftigt at sikre, at børnene underskriver en samejeoverenskomst. En samejeoverenskomst er en aftale, der skaber klarhed over, hvordan hver ejer kan disponere over ejendommen, og hvordan samejet opløses på en god måde, hvis behovet opstår.

Nogle af de ting, som en samejeoverenskomst kan regulere, er fordelingen af løbende udgifter vedrørende ejendommen, muligheden for at belåne eller pantsætte den, beslutningsprocesser og proceduren i tilfælde af misligholdelse af aftalen. Når overdragelsen vedrører et sommerhus, er det også klogt at tage stilling til en rotationsordning blandt ejerne, som fastlægger, hvornår hver ejer kan benytte sommerhuset.

Har du brug for hjælp til en familieoverdragelse?

Gennemførelsen af en familieoverdragelse kræver omhyggelig forberedelse. Der er mange faktorer at overveje, og hensynene spænder bredt – både juridisk, økonomisk og følelsesmæssigt. Det kan derfor være gavnligt at have en advokat med, når du træffer beslutningen om at overdrage din ejendom til den næste generation. En advokat kan hjælpe dig med at stille de rigtige spørgsmål, og at udarbejde en klar plan for overdragelsen, der tager hensyn til dine ønsker.

Vi har stor erfaring med at hjælpe kunder med at familieoverdrage ejendomme. Har du behov for assistance med en familieoverdragelse, eller har du spørgsmål til om en familieoverdragelse er den rette løsning for dig, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende samtale om dine muligheder.

Kan man stole på tilstandsrapporten?

I de senere år har kvaliteten af tilstandsrapporterne været genstand for kritik. Et svar fra Sikkerhedsstyrelsen viser, at det i mange tilfælde er ikke-fagligt personale, der står for den administrative kontrol af tilstandsrapporterne. Men hvad er en tilstandsrapport og kan man stole på indholdet? Det kan du blive klogere på i denne artikel.

Hvad er en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er en del af den såkaldte huseftersynsordning, der har til formål at beskytte køber og sælger mod økonomiske overraskelser, når en bolig skifter hænder. Idéen bag ordningen er, at sælgeren ved at benytte ordningen bliver fritaget for et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen, mens køberen kan opnå dækning via et forsikringsselskab, hvis der alligevel skulle være fejl og mangler.

For at anvende huseftersynsordningen er det blandt andet en betingelse, at sælgeren indhenter og fremlægger en tilstandsrapport, der kan danne grundlag for et ejerskifteforsikringstilbud til køberen.

Hvem laver tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, der skal opfylde en række krav til uddannelse og erfaring.

Selvom det er sælgeren, der vælger den bygningssagkyndige, skal den bygningssagkyndige være uafhængig af sælgeren. Dette betyder blandt andet, at ejendomsmægleren ikke må formidle den direkte kontakt mellem sælgeren og den bygningssagkyndige, og at gennemgangen ikke må være betinget af andre ydelser eller aftaler relateret til sælgeren.

Hvordan foregår gennemgangen?

Processen for den bygningssagkyndiges gennemgang af boligen følger reglerne i forbrugerbeskyttelsesloven og huseftersynsbekendtgørelsen. I praksis vil gennemgangen også følge reglerne i ”Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige”, som er udarbejdet af Sikkerhedsstyrelsen.

Formålet med gennemgangen er ifølge loven at afklare, i hvilket omfang bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Med andre ord kan man altså ikke sammenligne resultatet af gennemgangen med en tilsvarende gennemgang af en nyopført bygning. Det skal man selvfølgelig have med i tankerne, når tilstandsrapporten læses igennem.

Selve gennemgangen består ifølge loven i en visuel undersøgelse med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger. Der foretages altså ikke nogen destruktive indgreb, medmindre sælgeren undtagelsesvist har bedt om det. Det betyder blandt andet, at den bygningssagkyndige normalt ikke vil kunne afdække skader eller fejl ved undergulvene eller opdage skimmelsvamp i hulrum i væggene.

Ved gennemgangen skal den bygningssagkyndige afdække skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når det giver en nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

Den bygningssagkyndige er desuden forpligtet til at undersøge, om der inden for de seneste 6 år er udarbejdet en tilstandsrapport for boligen, så denne kan indgå i grundlaget for den nye gennemgang. Tanken er her, at den bygningssagkyndige kan følge op på om eventuelle tidligere konstaterede skader er blevet udbedret eller har udviklet sig.

Hvad skal tilstandsrapporten indeholde?

Tilstandsrapporten er i høj grad standardiseret og skal derfor indeholde en række obligatoriske oplysninger, som følger lovgivningen. Indholdet kan derfor inddeles i tre kategorier, som er resultatet af huseftersynet, sælgerens egne oplysninger og oplysninger til ejerskifteforsikringen.

Resultatet af huseftersynet

Efter huseftersynet vil der blive udfærdiget en rapport over den bygningssagkyndiges observationer. Rapporten udfærdiges på et særligt skema, som Sikkerhedsstyrelsen har udarbejdet, og derfor vil selve tilstandsrapporten indeholde en systematisk angivelse af de bygningsdele, som den bygningssagkyndige kan give karakterer.

Her vil der også blive oplyst om en række øvrige forhold ved boligen. For eksempel vil der være oplysninger om restlevetiden for den del af bygningernes tag (undertag, inddækning eller tagbelægning), som forventes at have den korteste restlevetid, og om den bygningssagkyndige har fundet afvigelser mellem oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen og de fysiske omgivelser i boligen. Sidstnævnte vil kunne komme på tale, hvis der er opført bygninger, som ikke er registeret i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Hvis den bygningssagkyndige har fundet skader i boligen, kan disse gives følgende karakterer:

Sælgerens bemærkninger

Som led i gennemgangen af boligen skal den bygningssagkyndige sørge for, at sælgeren udfylder et sælgeroplysningsskema på en blanket, som Sikkerhedsstyrelsen har udarbejdet.

Årsagen er at sælgerens viden om boligen indgår som en del af baggrunden for huseftersynet. De oplysninger, som sælgeren afgiver om skader, vil derfor indgå i baggrundsmaterialet for bygningsgennemgangen, og kan herefter kontrolleres af den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten.

Sælgeren skal som udgangspunkt medvirke til at besvare spørgsmålene. Det hænger sammen med, at sælgeren har oplysningspligt, når det kommer til mangler, som sælgeren kender til. I modsat fald kan sælgeren blive erstatningsansvarlig for at have tilbageholdt oplysninger om mangler for køberen.

Der kan dog være situationer, hvor det ikke er muligt at afgive oplysninger til sælgeroplysningsskemaet. Det vil for eksempel være tilfældet, når sælgeren er et dødsbo eller et konkursbo. I de tilfælde vil gennemgangen af boligen blive foretaget på baggrund af den bygningssagkyndiges undersøgelse alene.

Oplysninger til ejerskifteforsikringen

Da tilstandsrapporten danner grundlag for et ejerskifteforsikringstilbud, skal den bygningssagkyndige også afgive en række oplysninger, som ejerskifteforsikringsselskabet skal bruge.

Her vil der primært være tale om oplysninger af byggeteknisk karakter for så vidt angår materialer og konstruktioner i boligen.

Hvad indeholder tilstandsrapporten ikke?

Til trods for den omfattende lovregulering af huseftersynet er der visse forhold, som den bygningssagkyndige ikke undersøger nærmere.

Det omfatter sædvanligt slid, æstetiske eller arkitektoniske forhold, planløsning og boligens indretning, boligens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen), inventar som hårde hvidevarer, markiser og baldakiner, elinstallationernes funktion og lovlighed (elinstallationsrapporten dækker dette), udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg, samt indretninger og installationer uden for selve boligen.

Bliver tilstandsrapporten kontrolleret?

Sikkerhedsstyrelsen er som myndighed ansvarlig for tilsynet med tilstandsrapporterne og foretager årligt en række administrative kontroller og tekniske revisioner.

De administrative kontroller foregår ved, at en medarbejder i Sikkerhedsstyrelsen gennemgår en tilstandsrapport for at vurdere, om rapporten er udfyldt korrekt. Her vil der typisk være tale om en overordnet gennemgang af rapporten for at sikre, at skadesbeskrivelserne er læsbare og forståelige for en forbruger.

De tekniske revisioner er langt grundigere og foregår ude ved de huse, hvor rapporterne er udarbejdet. Her gennemgår en byggeteknisk revisor ejendommen sammen med den bygningssagkyndige for at kontrollere, om tilstandsrapporten er udfyldt korrekt. Resultatet af en teknisk revision vil enten være, at tilstandsrapporten er acceptabel, retvisende eller fejlbehæftet.

Det er langt fra alle tilstandsrapporter, der kontrolleres administrativt eller ved en teknisk revision. Udvælgelsen foregår nemlig efter en række kriterier, hvor det blandt andet indgår om huseftersynet er udført af en bygningssagkyndig, der tidligere har fået tildelt en sanktion.

Kan man så stole på indholdet?

Selvom der udføres stikprøvevise kontroller og stilles krav til både eftersynet og den bygningssagkyndiges baggrund, er tilstandsrapporten langt fra en garanti for, at der ikke findes fejl eller skader i boligen. Det skyldes først og fremmest, at der kun er tale om en visuel gennemgang af boligen uden mulighed for at opdage skader, der ville kunne opdages ved destruktive indgreb. Dertil er skadesbeskrivelserne i vid udstrækning baseret på et skøn på baggrund af den bygningssagkyndiges indsigt og erfaring, som kan variere.

Som boligkøber bør man derfor være kritisk over for indholdet af tilstandsrapporten, og man bør i nogle tilfælde kræve, at der foretages supplerende undersøgelser af boligen via en selvvalgt bygningssagkyndig. Derudover bør man sammenholde tilstandsrapporten med ejerskifteforsikringstilbuddet for at sikre, at der ikke er undtagelser i dækningen på baggrund af forhold nævnt i tilstandsrapporten. Hvis der er undtagelser i dækningen, kan det være en god idé at undersøge, om man er dækket bedre ind hos et andet forsikringsselskab eller via en udvidet dækning.

Hvis du står overfor at købe bolig eller har spørgsmål til en tilstandsrapport, er du meget velkommen til at kontakte os for nærmere rådgivning.

Tilbudspligt i lejeloven

Hvis du ejer en større udlejningsejendom, er det en god idé at være opmærksom på reglerne om tilbudspligt. Som ejer kan du nemlig ikke være sikker på, at du uden videre kan overdrage din ejendom til en tredjemand, uden at dine lejere samtidig får mulighed for at købe ejendommen. Læs med her og bliv klogere på reglerne om tilbudspligt.

Hvad er tilbudspligt?

Siden 1970’erne har reglerne om tilbudspligt været en del af lejelovgivningen. På grund af et forestående folketingsvalg, er der fra politisk side aldrig kommet en egentlig beskrivelse af formålet med reglerne. Hensynet synes imidlertid at have været, at der på dette tidspunkt var et politisk ønske om at fremme andelsboligformen på bekostning af de rene udlejningsejendomme.

Reglerne om tilbudspligt finder da også kun anvendelse på udlejningsejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse. Kravet i lejeloven er nemlig, at udlejeren i en række tilfælde og under række betingelser, skal tilbyde lejerne at overtage hele ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.

Men hvilke ejendomme er omfattet, og er der undtagelser til tilbudspligten? Det kan du læse mere om i de følgende afsnit.

Hvilke ejendomme er omfattet af tilbudspligten?

Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst seks beboelseslejligheder, og på ejendomme, der delvis anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 13 beboelseslejligheder. Rene erhvervsejendomme uden beboelseslejemål vil ikke være omfattet af reglerne om tilbudspligt.

Når det skal vurderes om en ejendom er omfattet af reglerne, skal der foretages en optælling af beboelseslejemål i ejendommen. Her vil det ikke være antallet af lejekontrakter, der er afgørende, men derimod det faktiske antal beboelseslejemål i ejendommen. Hvorvidt der er tale om et beboelseslejemål afhænger blandt andet af om lejemålet har sit eget køkken med afløb.

Selvom en ejendom umiddelbart opfylder kravene til antallet af beboelseslejemål, indeholder lejeloven en række undtagelser til reglerne om, hvilke ejendomme der er omfattet af reglerne. Blandt andet finder reglerne ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Hvordan aktiveres tilbudspligten?

Hvis en ejendom er omfattet af reglerne, vil en række dispositioner kunne ”aktivere” tilbudspligten med den konsekvens, at lejerne skal have ejendommen tilbudt.

Det gælder for det første den situation, hvor ejeren overdrager hele ejendommen eller en del af ejendommen ved salg, gave eller mageskifte. Hvis ejendommen ejes af et aktie- eller anpartsselskab, vil en fusion eller spaltning af selskabet også kunne aktivere tilbudspligten.

I de tilfælde, hvor ejendommen er ejet af et aktie- eller anpartsselskab, vil en overdragelse af aktier eller anparter i selskabet også aktivere tilbudspligten, hvis erhververen af aktierne eller anparterne opnår majoriteten af stemmerne i det selskab, der ejer ejendommen.

Det forhold, at en overdragelse af aktier eller anparter i selskabet kan aktivere tilbudspligten, betyder også, at en række selskabsretlige dispositioner kan aktivere tilbudspligten. For eksempel vil både en virksomhedsomdannelse og en aktieombytning efter omstændighederne kunne aktivere tilbudspligten.

Er der undtagelser til tilbudspligten?

Lejeloven indeholder en række undtagelser, hvorefter en række ellers tilbudspligtige dispositioner alligevel ikke aktiverer tilbudspligten.

For det første vil overdragelse af en tilbudspligtig ejendom ikke aktivere tilbudspligten, hvis overdragelsen sker på baggrund af en tinglyst forkøbsret eller køberet til ejendommen. Her er det imidlertid et krav, at forkøbsretten eller køberetten er blevet tinglyst på ejendommen før den 3. maj 1979.

Tilbudspligten gælder heller ikke i følgende tilfælde:

• Når erhververen er enten staten eller en kommune.
• Når erhververen er en tidligere ejers ægtefælle eller er beslægtet med den tidligere ejere i op- eller nedadstigende linje eller i dennes sidelinje så nær som søskende eller deres børn.
• Når erhververen er en tidligere medejer.
• Når erhvervelsen sker ved arv, medmindre erhververen er et selskab.
• Når ejendommen inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab.

Hvordan opfyldes tilbudspligten?

Hvis en ejendom er underlagt tilbudspligt og der er foretaget eller planer om at foretage en disposition, som aktiverer tilbudspligten, skal ejeren sørge for at opfylde tilbudspligten.

Tilbudspligten opfyldes ved at ejeren tilbyder samtlige lejere af beboelseslejligheder i ejendommen at de kan danne en andelsboligforening, der erhverver ejendommen. De vilkår, som andelsboligforeningen får ret til at erhverve ejendommen på, skal være identiske med de vilkår, som ejeren ville kunne opnå ved et salg af ejendommen til anden side. Det betyder blandt andet, at købesummen og den kontante udbetaling skal være den samme.

I de tilfælde, hvor tilbudspligten alene er aktiveret på grundlag af et påtænkt salg af ejendommen, skal tilbuddet til lejerne være ledsaget af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de vilkår, som er fremsat i tilbuddet til lejerne. Skyldes aktiveringen af tilbudspligten en påtænkt overdragelse af aktier eller anparter i ejerselskabet eller en fusion eller en spaltning, så skal der optages syn og skøn, hvor en vurderingsmand får til opgave at opgøre ejendommens markedsværdi, mv.

Lejernes acceptfrist er på 10 uger regnet fra det tidspunkt, hvor det endelige tilbud er fremsat overfor lejerne. Hvis en del af perioden vedrører juli måned, er fristen dog på 11 uger. I denne periode skal lejerne både have nået at stifte en andelsboligforening og have truffet en gyldig beslutning om at erhverve ejendommen via andelsboligforeningen.

Hvad sker der hvis man ikke opfylder tilbudspligten?

Den primære konsekvens af ikke at opfylde tilbudspligten er, at det ikke bliver muligt for erhververen at få tinglyst skøde på ejendommen. Det skyldes nemlig, at Tinglysningsretten af egen drift vil kontrollere om der ved anmeldelsen er vedlagt den nødvendige dokumentation for at reglerne om tilbudspligt er blevet iagttaget.

En anden konsekvens er, at lejerne vil kunne anlægge retssag mod udlejeren og erhververen, hvor der nedlægges påstand om såkaldt ”naturalopfyldelse”. Det betyder i praksis, at lejerne (andelsforeningen) vil kunne tiltvinge sig skøde på ejendommen ved hjælp fra domstolene. I den forbindelse vil det også være nærliggende for lejerne at kræve erstatning for et eventuelt tab, som lejerne måtte have lidt som følge af udlejerens manglende iagttages af reglerne om tilbudspligt.

Få hjælp til at håndtere tilbudspligten

Reglerne om tilbudspligt er komplicerede og det er ikke uden risiko at negligere regelsættet, hvis du ejer en tilbudspligtig ejendom.

Hos Advokatfirmaet Wolff har vi stor erfaring med at håndtere reglerne om tilbudspligt. Har du brug for hjælp til at vurdere om din ejendom er omfattet af tilbudspligten, eller har du brug for at vide om en konkret ændring i dit selskab vil aktivere tilbudspligten, så er du velkommen til at kontakte os for nærmere rådgivning.

Refusionsopgørelsen – en vigtig del af bolighandlen

Som boligkøber er der stor sandsynlighed for, at du vil støde på en refusionsopgørelse. Refusionsopgørelsen er nemlig en fast del af langt de fleste bolighandler. Men hvad er en refusionsopgørelse egentlig og hvem skal stå for at lave den? Det kan du blive klogere på i denne artikel.

Hvad er en refusionsopgørelse?

En refusionsopgørelse er en opgørelse over det mellemværende, der er imellem køber og sælger af en bolig. I refusionsopgørelsen vil indgå de udgifter, som de hver især har afholdt for boligen, men som vedrører den andens ejerperiode. Har sælgeren for eksempel afholdt udgifter vedrørende boligen for en periode, der ligger efter overtagelsesdagen, så vil det være relevant at medtage sådanne udgifter i en refusionsopgørelse.

Det vil ofte være når refusionsopgørelsen skal udarbejdes, at parterne får indblik i hvad den egentlige købesum for boligen er. Hovedformålet med refusionsopgørelsen er da også at sikre, at boligen rent faktisk overdrages til den pris og på de vilkår, som parterne er blevet enige om.

Men hvilke udgifter indgår typisk i en refusionsopgørelse, og hvordan beregner man, hvad køber eller sælger skal refundere? Det kan du læse mere om i de følgende afsnit.

Hvilke poster indgår i refusionsopgørelsen?

Indholdet af en refusionsopgørelse kan variere og afhænger blandt andet af hvilken ejendomstype, der overdrages. Er der for eksempel tale om en ejerlejlighed, vil det ofte være relevant at medtage en post omkring fællesudgifter til ejerforeningen. Køber og sælger kan også have indgået en anden aftale omkring fordelingen af beløb, og i givet fald vil det være denne fordeling, der skal give sig til udtryk i refusionsopgørelsen.

Der er imidlertid en række poster, der som regel vil indgå i en refusionsopgørelse. Disse poster beskrives nærmere i det følgende:

Ejendomsskatter

Ejendomsskatter vil være en post, der typisk indgår i en refusionsopgørelse. Ejendomsskattebilletten opkræves nemlig periodevis forud, og derfor vil sælger ofte have afholdt en del af udgiften, der vedrører tiden efter overtagelsesdagen. På ejendomsskattebilletten opkræves først og fremmest grundskyld til kommunen, men i mange tilfælde opkræves også udgifter til renovation, skorstensfejning og lignende.

Vand- og vandafledningsafgift

Hvis der er tale om et kommunalt vandværk, vil ejendomsskattebilletten typisk indeholde udgifter til både vand og vandafledningsafgift. Er der derimod tale om et privat vandværk, vil afgifterne indgå som en separat post i refusionsopgørelsen.

Kontingent til grundejerforening

Hvis der er tale om en bolig, hvor der er pligt til at være medlem af en grundejerforening, skal der typisk også betales et kontingent til foreningen. Kontingentet vil i givet fald blive fordelt mellem køber og sælger i forhold til deres ejertid. Efterregninger eller tilbagebetalinger for et afsluttet regnskabsår vedrører typisk kun sælger.

Kontingent til ejerforening

Hvis der er tale om en ejerlejlighed, skal der alene ske refusion af fællesudgifter til ejerforeningen i det omfang, at der ikke sker slutafregning direkte mellem ejerforeningen og sælger. Hvis der ikke er sket slutafregning, vil der ofte ske refusion af aconto udgifter til for eksempel vand, varme og fællesvaskeri. Det er altså vigtigt at undersøge, om ejerforeningen foretager en slutafregning med sælger, eller om beløb vedrørende ejerforeningen skal indgå i refusionsopgørelsen. Efterregninger eller tilbagebetalinger for et afsluttet regnskabsår vedrører typisk kun sælger.

Forsyningsselskaber

Forbrugsafhængige udgifter til for eksempel elektricitet, varme, gas og lignende vil som regel blive aflæst på overtagelsesdagen. Langt de fleste forsyningsselskaber foretager selv afregningen med sælger. I de tilfælde, hvor køber og sælger imidlertid har indgået aftale om en dispositionsdag, der ligger før overtagelsesdagen, vil der blive foretaget en aflæsning på dispositionsdagen, som danner grundlag for en post herom i refusionsopgørelsen.

Ejerskifteforsikring

Hvis sælger har valgt at benytte sig af huseftersynsordningen, har sælgeren også forpligtet sig til at dække halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Hvis køber beslutter sig for at tegne ejerskifteforsikring, vil sælgers bidrag til præmien indgå i refusionsopgørelsen. Har køber imidlertid valgt at tegne en anden og dyrere ejerskifteforsikring end den, som sælger har tilbudt, skal køber selv afholde ekstraudgiften.

Oliebeholdning

Hvis der er tale om en bolig, der opvarmes med et oliefyr eller petroleumsfyr, har parterne næsten altid aftalt, at der foretages en opmåling af beholdningen på overtagelsesdagen. Køber skal da betale dagsprisen for beholdningen og betalingen heraf foretages over refusionsopgørelsen.

Hvordan opgøres de enkelte poster?

Når refusionsopgørelsen skal udarbejdes, kan man vælge mellem to opgørelsesmetoder til beregning af den forholdsmæssige andel af en udgift. Den første metode kaldes for ”faktisk/faktisk-metoden” og den anden metode kaldes for ”30/360-metoden”. Begge modeller har til formål at opgøre antallet af refusionsdage, også kaldet rentedage.

Faktisk/faktisk-metoden

I ”faktisk/faktisk-metoden” tager man udgangspunkt i det faktiske antal dage på et år (365 dage), og opgør herefter det faktiske antal rentedage i den periode, som den pågældende udgift vedrører. Denne metode anvendes som regel, når udgiften vedrører et realkreditlån.

30/360-metoden

I ”30/360-metoden”, som er den metode, der ofte anvendes, tager man udgangspunkt i, at et kalenderår i dage regnes til 360 rentedage og at hver måned regnes som 30 rentedage.

Ved opgørelsen af rentedage i en kalendermåned beregnes disse ved, at den første dato trækkes fra den sidste dato. Skal der for eksempel ske refusion for perioden fra den 1. januar til den 15. januar, så refunderes 14 rentedage, og skal der ske refusion for perioden fra den 10. januar til den 25. januar, så refunderes 15 rentedage.

Hvis der skal ske refusion over flere måneder, så trækkes den første måneds datoangivelse fra den sidste måneds datoangivelse. Dagstallet fra den første fratrækning lægges herefter sammen med månedstallet ganget med 30. Hvis der skal ske refusion over et årsskifte, så omskrives det følgende års månedsangivelse til det månedsnummer, som måneden ville have haft, hvis man ikke havde påbegyndt en ny månedsnummerering ved årsskiftet.

Hvem laver refusionsopgørelsen – og kan man selv klare det?

Der er ingen regler for, hvem der skal stå for udarbejdelsen af en refusionsopgørelse, men det vil typisk være aftalt i købsaftalen, hvem der skal udarbejde den og hvornår den senest skal være færdig.

Hvis købsaftalen indeholder bestemmelse om, at refusionsopgørelsen udarbejdes af sælger, vil det typisk være sælgers ejendomsmægler, der står for udarbejdelsen, ligesom det ofte vil være købers advokat, der står for udarbejdelsen, hvis købsaftalen indeholder et vilkår om, at køber skal sørge for en refusionsopgørelse.

Der er imidlertid ikke noget til hinder for, at sælger eller køber selv står for at udarbejde refusionsopgørelsen, når blot denne udarbejdes ud fra de beregningsmodeller, der er omtalt ovenfor, og refusionsopgørelsen er klar til den aftalte tid. Kutymen er her, at refusionsopgørelsen skal være klar mellem 7-30 dage efter overtagelsesdagen, hvor der som regel er overblik over udgifterne.

Hvad hvis ejendommen overtages før overtagelsesdagen?

Hvis køberen får adgang til ejendommen inden overtagelsesdagen, dvs. at køber og sælger er blevet enige om en tidligere dispositionsdag, så er det normalt, at der inden overdragelsen af nøglerne vil blive foretage en aflæsning for el, vand og varme.

Hvis køber som led i handlen skal overtage eller optage et realkreditlån, så vil det typisk være et krav fra banken, at køber inden overtagelsen af nøglerne tegner en husforsikring. Køber overtager nemlig risikoen for boligen, så snart køber får råderet dertil.

Få hjælp til at udarbejde refusionsopgørelsen

At udarbejde en refusionsopgørelse kan hurtigt blive en kompliceret affære, hvor der skal tages højde for beregningsmodeller og opgørelsen af de enkelte udgifter. Uanset om du er køber eller sælger, så kan det være en god idé at få hjælp til at udarbejde refusionsopgørelsen. Hvis du selv vælger at udarbejde refusionsopgørelsen, kan det også være en god idé at få den gennemgået inden den sendes afsted til din modpart.

Vi har stor erfaring med at udarbejde og gennemgå refusionsopgørelser. Hvis du har brug for hjælp til at udarbejde en refusionsopgørelse eller har behov for sparring vedrørende en refusionsopgørelse, som du selv udarbejdet, så er du velkommen til at kontakte os eller at komme forbi kontoret i Roskilde for en uforpligtende snak.

Det skal du være opmærksom på inden du køber en landbrugsejendom

Et liv på landet med fred og ro og langt til naboerne er for mange mennesker en drøm, der aldrig går i opfyldelse. Men for de mennesker, der tør at kaste sig ud i et eventyr på landet, kan det nogle gange være en overraskelse at opdage, at der gælder andre regler for køb af en landbrugsejendom end for almindelige beboelsesejendomme. I denne artikel kan du blive klogere på, hvad det vil sige at købe en landbrugsejendom.

Hvad er en landbrugsejendom?

En landbrugsejendom er i landbrugsloven defineret som en ejendom, der er noteret som en landbrugsejendom i Geodatastyrelsens matrikelregister. 

En ejendom kan på ejerens begæring registreres som en landbrugsejendom i matrikelregisteret, hvis ejendommen er på 2 hektar eller derover, og hovedsageligt bliver brugt til at drive landbrug, skovbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller anden tilsvarende form for jordbrugsvirksomhed. Derudover er det et krav, at der er en beboelsesbygning tilknyttet ejendommen.

De ejendomme, der opfylder beskrivelsen ovenfor, vil typisk også være underlagt en landbrugspligt. Det betyder, at ejendommen er omfattet af landbrugslovens regler, hvor der blandt andet er regler om processen for køb og salg af landbrugsejendomme. Det er imidlertid ikke alle landbrugsejendomme, der er underlagt landbrugspligt.

Dine muligheder for at låne kan være indskrænkede

Hvis du overvejer at købe en landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at dine belåningsmuligheder kan være dårligere end ved køb af anden bolig. Planlægger du at finansiere købet med et realkreditlån, vil det nemlig kun være muligt at låne op til 60 % af den værdi, som realkreditinstituttet fastsætter ejendommen til.

Huseftersynsordningen finder ikke anvendelse

Når du køber en almindelig beboelsesejendom, vil handlen som regel være omfattet af huseftersynsordningen, som har til formål at fritage sælgeren for et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler, mens køberen kan opnå dækning via et forsikringsselskab, hvis der alligevel skulle være fejl og mangler ved ejendommen.

Hvis du overvejer at købe en landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at det ikke er muligt for sælger at anvende huseftersynsordningen. Det betyder, at sælger ikke er forpligtet til at indhente hverken tilstandsrapport, elinstallationsrapport eller ejerskifteforsikringstilbud. Sælger vil stadig være forpligtet til at oplyse om de fejl og mangler, som sælger har kendskab til, men du vil altså ikke få mulighed for at få indblik i ejendommens tilstand, medmindre du selv betaler en bygningssagkyndig for at gennemgå ejendommen.

Hvis du selv ønsker at betale en bygningssagkyndig for at gennemgå ejendommen, skal du være opmærksom på, at det vil kræve, at sælger giver adgang til boligen. Det er ikke altid i sælgers interesse, da den bygningssagkyndige under gennemgangen kan opdage forhold, som sælger vil være forpligtet til at fremlægge for den næste køber, hvis du springer fra.

Der er ingen fortrydelsesret hvis du ombestemmer dig

Hvis du køber en landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at du ikke har nogen fortrydelsesret. Ved køb af almindelige beboelsesejendomme har man ellers en lovbestemt fortrydelsesret, hvor du i op til seks dage efter underskriften af købsaftalen kan fortryde købet mod betaling af 1 % af købesummen til sælger.

Derfor er det vigtigt, at købsaftalen indeholder et advokatforbehold, hvis du køber en landbrugsejendom. På den måde kan din advokat trække dig ud af handlen uden omkostninger, hvis der er forhold ved ejendommen, som du ikke kan acceptere.

Du skal betale skat af et fremtidigt salg

Almindelige en- og tofamiliehus, ejerlejligheder og huse på lejet grund kan sælges, uden at du skal betale skat, hvis du eller din familie har boet i ejendommen, og grunden er mindre end 1.400 m2. Det er imidlertid ikke tilfældet for landbrugsejendomme, der i skattemæssig forstand bliver betragtet som erhverv. Det betyder, at du skal betale skat, hvis du senere sælger landbrugsejendommen med en fortjeneste.

I den forbindelse skal du også være opmærksom på, at selve købesummen skal fordeles på boligdelen, driftsbygninger og jorden, hvilket ud fra et skattemæssigt synspunkt kan have stor betydning for beskatningen ved et senere salg af ejendommen.

Der er bopælspligt på landbrugsejendommen

Når du køber en landbrugsejendom, følger der en bopælspligt med. Det betyder, at du senest seks måneder efter købet skal tage bopæl på ejendommen.

Det behøver ikke at være dig, der opfylder bopælspligten, og du kan derfor godt opfylde bopælspligten ved at en lejer flytter ind på landbrugsejendommen. Det afgørende er imidlertid, at den der opfylder bopælspligten, reelt skal bo på ejendommen og være registreret i folkeregisteret med adresse på ejendommen. At lade en lejer opfylde bopælspligten kan især være relevant, hvis ejendommen købes af et selskab. 

Når du (eller en lejer) har opfyldt bopælspligten i 10 år, er der ikke længere krav om, at bopælspligten skal være opfyldt, men ved ejerskifte starter en ny 10-års periode.

Landzonetilladelse hvis du vil bygge

Hvis du vil bygge om eller til på din landbrugsejendom, skal du være opmærksom på, at du i de fleste tilfælde skal have en landzonetilladelse udover den almindelige byggetilladelse. Hvis du har konkrete byggeplaner med landbrugsejendommen, kan det altså være en god idé på forhånd at undersøge mulighederne for at realisere dit byggeprojekt, inden du underskrifter købsaftalen.

Få hjælp til at gennemgå købsaftalen

Der er mange ting du skal forholde dig til, hvis du beslutter dig for at købe en landbrugsejendom. Det kan derfor være en god idé at have en advokat med dig undervejs i købsprocessen.

Er du i gang med eller overvejer du at købe en landbrugsejendom, er du velkommen til at kontakte os eller at komme forbi kontoret i Roskilde for en uforpligtende snak om, hvordan du bedst kommer igennem købsprocessen.

Husk det med småt inden du tegner en ejerskifteforsikring

Som boligkøber er det afgørende at rette opmærksomheden mod forsikringsbetingelserne, inden du beslutter dig for at tegne en ejerskifteforsikring. En opgørelse fra Ankenævnet for Forsikring i 2022 viser nemlig, at kun en femtedel af forsikringskunderne har fået enten fuld eller delvis medhold i en klage vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring. En erfaren boligadvokat kan være din nøgle til at forstå forsikringsbetingelserne og undgå ubehagelige overraskelser, hvis uheldet skulle være ude.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

Når du som forbruger køber en bolig, bliver du ofte tilbudt at tegne en ejerskifteforsikring som en del af huseftersynsordningen.

Formålet med huseftersynsordningen er at beskytte både køber og sælger mod økonomiske overraskelser, når ejendommen skifter hænder. Essensen er, at sælgeren fritages for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen, og køberen kan under visse omstændigheder opnå dækning hos ejerskifteforsikringsselskabet, hvis der alligevel er skjulte fejl eller mangler ved boligen.

Det er valgfrit for sælgeren at anvende huseftersynsordningen, men hvis den anvendes, er der specifikke krav, der skal opfyldes. Dette indebærer blandt andet, at sælgeren skal fremlægge en gyldig tilstandsrapport og en elinstallationsrapport som grundlag for et ejerskifteforsikringstilbud.

Hvis sælgeren tilbyder at betale halvdelen af omkostningerne til ejerskifteforsikringen, er sælgeren fritaget for ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring?

Ejerskifteforsikringen dækker primært udbedring af skjulte fejl og mangler i boligen, der er opstået før overtagelsesdagen og som køberen ikke var bekendt med.

Dækningen kan variere afhængigt af, om ejerskifteforsikringen er tegnet med standarddækning eller udvidet dækning.

Standarddækning

En ejerskifteforsikring med en standarddækning skal overholde minimumskravene i den såkaldte mindstedækningsbekendtgørelse. Det betyder, at ejerskifteforsikringen som minimum skal dække følgende forhold:

• Udbedring af manglende eller nedsat funktion af elinstallationer i og på de forsikrede bygninger samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer,
• Udbedring af manglende eller væsentligt nedsat funktion af varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer (VVS-installationer) i og under de forsikrede bygninger (til ydersiden af bygningens fundament) samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved sådanne installationer, og
• Udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele.

Som det ofte er tilfældet, er der et par undtagelser til reglen. For de nævnte forhold gælder det nemlig, at der ikke vil blive udbetalt dækning, hvis det af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten fremgår, at den sagkyndige ikke har undersøgt de bygninger, hvor manglen eller skaden er opstået.

Desuden kræves det, når det kommer til ulovlige forhold, at disse var til stede både under opførelsen og udførelsen og at de fortsat eksisterer på tidspunktet for anmeldelsen til forsikringsselskabet.

Udvidet dækning

Der er ingen faste krav for en udvidet dækning udover at opfylde mindstedækningen. Typisk kan den omfatte dækning af ulovlige kloak- og stikledninger, skader på stikledninger og kloak, forurening på grunden samt ulovligt udførte indretninger i boligen.

Det er vigtigt at bemærke, at forsikringsbetingelserne afgør omfanget af den udvidede dækning, og dermed din mulighed for at få dækket eventuelle fejl eller mangler ved boligen.

Husk det med småt

Sælgeren er kun forpligtet til at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring med standarddækning, og økonomisk set har sælgeren derfor ikke noget incitament til at vælge andet end den billigste forsikringspræmie. Som køber er det derfor afgørende at være opmærksom på betingelserne i det fremlagte tilbud og sikre, at det dækker tilfredsstillende i forhold til den konkrete bolig. Overvej at søge mod andre forsikringsselskaber for at sammenligne og finde den bedste dækning.

Opgørelsen fra Ankenævnet for Forsikring viser tydeligt, at en grundig undersøgelse af dækningsomfanget er afgørende, før et tilbud accepteres. Boligkøb er for de fleste den største investering i livet, og manglende opmærksomhed på forsikringsdækningen kan gøre boligkøbet til en kostbar affære.

Vi har stor erfaring med at rådgivere boligkøbere om ejerskifteforsikringer. Som uafhængig advokat kan vi hjælpe dig med at forstå betingelserne i sælgers ejerskifteforsikringstilbud og evaluere, om det er hensigtsmæssigt at se mod andre forsikringsselskaber med alternativ dækning.

Er du i gang med eller overvejer du at købe bolig, er du velkommen til at kontakte os eller at komme forbi kontoret i Roskilde for en uforpligtende samtale om, hvordan vi kan hjælpe dig sikkert igennem dit boligkøb.

Hvad er en servitut?

Som boligkøber vil du med stor sandsynlighed stifte bekendtskab med en eller flere servitutter i løbet af købsprocessen. Men hvad er en servitut egentlig og har de overhovedet nogen betydning for dit boligkøb? Det kan du blive meget klogere på i denne artikel.

Hvad er det?

En servitut kan bedst beskrives som en ret til at udøve en begrænset rådighed over en bestemt ejendom eller at kræve en tilstand opretholdt på denne. Servitutter kan stiftes på privat grundlag via for eksempel en aftale eller ved hævd, men kan også være blevet pålagt ejendommen af en offentlig myndighed. Man sondrer derfor mellem på den ene side private servitutter og på den anden side offentlige servitutter.

For både offentlige servitutter og private servitutter gælder det, at der findes forskellige underkategorier af servitutterne. Hver underkategori beskriver en særlig form for rettighed eller forpligtelse for den eller de ejendomme, som servitutten handler om. Er der for eksempel tale om en servitut, hvor ejerens rådighed over ejendommen begrænses på en bestemt måde, så kalder man det for en ”rådighedsservitut”, og har servitutten til formål at sikre, at der bliver opretholdt en bestemt tilstand på ejendommen, så kalder man det for en ”tilstandsservitut”.

Både tilstandsservitutter og rådighedsservitutter kan yderligere inddeles i en række underkategorier. For eksempel kalder man det for en ”tilegnelsesservitut”, hvis formålet med en rådighedsservitut er at opnå et økonomisk udbytte af en ejendom – for eksempel ved grusgravning.

Hvilke servitutter findes der?

Der findes mange former for servitutter med vidt forskellige formål. Alligevel er der en række servitutter, der går igen på en stor del af de danske ejendomme. I de følgende afsnit beskrives de mest normale former for servitutter og deres betydning for den enkelte ejendom.

Villaservitutter

Villaservitutter betegner en række servitutter, der pålægges bestemte arealer med det formål at sikre fritliggende lav bebyggelse, der anvendes til beboelse. En villaservitut indeholder ofte en meget detaljeret beskrivelse af en række krav til den eller de ejendomme, som servitutten vedrører. Det kan for eksempel være et krav til bygningernes placering på grunden eller et krav til en bestemt afstand mellem bygningerne og naboskellet. Det kan også være et krav om en bestemt grundstørrelse eller et krav om, at bygningerne skal have en bestemt farve.

Overvejer du derfor at købe en bolig, hvor du allerede har konkrete planer om at bygge om eller til på ejendommen, så er det en rigtig god idé at gennemgå villaservitutterne i detaljer for at se, om dit byggeprojekt kan realiseres.

Ulempeservitutter

Ulempeservitutter ses ofte i kombination med villaservitutterne, da de har til formål at forbyde en række forhold, der kan være ubehagelige eller til gene for de omkringliggende ejendomme. Typisk vil ulempeservitutterne forbyde en indretning på den pågældende ejendom, som ved ”ilde lugt, røg, larm, ubehageligt skue eller på anden måde” kan være til gene for de omkringboende mennesker.

Vil du gerne have vished om, hvorvidt der i dit kommende boligområde er risiko for at du ikke længere kan nyde eftermiddagskaffen i haven på grund af støj eller lugt fra nabolaget, så kan det være en god idé at undersøge om naboejendommene (også) er pålagt ulempeservitutter.

Erhvervsservitutter

Ligesom ulempeservitutterne ses erhvervsservitutterne også i forbindelse med villaservitutterne. Erhvervsservitutterne har nemlig til formål at forbyde visse former for erhvervsvirksom på den ejendom, hvor servitutten er gældende.

Det kan for eksempel være et forbud mod fra ejendommen at drive virksomhed med handel, der i sagens natur vil medføre en øget trafik til og fra ejendommen, men det kan også være et forbud mod at der opføres en fabrik eller et værksted på ejendommen med det formål at begrænse risikoen for forurening eller støj.

Færdselsservitutter

Færdselsservitutter kan både opstå ved aftale og ved hævd, men kan også være blevet pålagt ejendommen som følge af en beslutning fra myndighederne om at sikre offentligheden en vis tilgængelighed over ejendommen. Sidstnævnte kan for eksempel komme på tale i forbindelse med udviklingen af nye boligområder, som opføres på arealer, der allerede forinden er blevet anvendt som adgangsvej for andre ejendomme.

Ofte ses det også, at ejerne af en ejendom er tillagt en ret til at færdes over en naboejendom. Sådanne rettigheder er typiske for ejendomme på landet, og ofte er de blevet til som følge af en gammel aftale mellem de daværende ejere af de involverede ejendomme. Har man et ønske om at have sin have i fred, så er det altså en rigtig god idé at undersøge, om naboen har ret til at komme på et uventet besøg.

Ledningsservitutter

Aftaler omkring nedgravning af ledninger på ejendommen i form af kabler, vand- og fjernvarmerør, vil typisk blive indgået mellem grundejeren og en offentlig eller privat forsyningsvirksomhed. Disse aftaler vil ofte blive pålagt ejendommen som en servitut for at sikre, at både den nuværende ejer og fremtidige ejere ved, at der gælder en række indskrænkninger på ejendommen, som skyldes de ledninger, der er gravet ned på ejendommen. Ledningsservitutten vil ofte være vedlagt et kortbilag, som viser hvor på ejendommen ledningen befinder sig.

Som grundejer må man ofte tåle, at der ikke er mulighed for at opføre nye bygninger eller foretage terrænregulering på de dele af ejendommen, hvor ledningen befinder sig. Dertil er det typisk også forbudt at plante træer eller buske med dybtliggende rødder i de berørte områder.

Ofte vil ledningsservitutter indeholde en erstatning til grundejeren og bestemmelse om, at det såkaldte ”gæsteprincip” et fraveget ved aftalen. Gæsteprincippet er betegnelsen for et princip om, at ledningsejeren som gæst skal bekoste ledningsarbejder, der er nødvendiggjort af grundejerens ændrede benyttelse af det areal, hvor ledningen er anbragt.

Konkurrenceservitutter

Konkurrenceservitutter har til formål at begrænse adgangen til at råde over en ejendom på en måde, der kan være til skade for en konkurrerende virksomhed. I sagens natur vil konkurrenceservitutter være formuleret forskelligt fordi de typisk vil have til formål at beskytte en lokal virksomhed mod konkurrence fra en ny virksomhed i samme branche. For eksempel kan det af servitutten fremgå, at en bestemt ejendom ikke må anvendes til brødfabrik eller til supermarked.

I mange tilfælde vil servitutten have mistet sin praktiske betydning. Det vil for eksempel være tilfældet, når den pågældende virksomhed ikke længere eksisterer, eller hvis der som følge af en lokalplan alligevel er vedtaget et generelt forbud om, at det ikke skal være muligt at drive erhverv i et område, der er tiltænkt beboelse.

Servitutter om forkøbsret og tilbagefaldspligt

En forkøbsret vil typisk have den betydning, at en anden person står først i køen til at købe en bestemt ejendom, hvis ejeren ønsker at sælge den eller hvis andre begivenheder indtræder. En tilbagefaldspligt – eller en tilbagekøbsret – er typisk en ret for den tidligere ejer af ejendommen til at købe ejendommen tilbage på nogle forudbestemte vilkår og til en forudbestemt pris.

Sådanne rettigheder og pligter er vigtige at være opmærksomme på, når du køber en bolig. Du vil som regel ikke være begrænset i din mulighed for at råde over ejendommen i din ejertid, men i stedet vil du være begrænset rent juridisk og økonomisk, når/hvis du ønsker at sælge boligen igen.

Forkøbsrettigheder ses ofte på fritids- og sommerhuse, hvor de tidligere ejere måske har haft et ønske om, at ejendommen forbliver i slægten. Tilbagefaldspligten – også kaldet hjemfaldspligt – er særligt udbredt i ejerlejligheder i Københavns Kommune, hvor kommunen er meddelt en ret til at tilbagekøbe hovedejendommen eller den enkelte ejerlejlighed til en pris, der typisk er langt under den pris, som ejerlejligheden er udbudt til.

Hvilke ejendomme kan have servitutter?

Der kan oprettes servitutter for alle ejendomstyper – det vil sige uanset om der er tale om en landbrugsejendom, et sommerhus eller et rækkehus.

Det afgørende er imidlertid at servitutten bliver tinglyst på ejendommen, da tinglysning er en forudsætning for, at servitutten kan gøres gældende over for andre end de parter, der har indgået aftale om oprettelse af servitutten. For eksempel hænder det, at ejerne af et sommerhus har undladt at tinglyse en samejeoverenskomst i tingbogen, hvor de har meddelt hinanden en forkøbsret til den andens andel af sommerhuset. En sådan aftale om forkøbsret vil være gældende mellem parterne efter samejeoverenskomsten, men den vil ikke kunne gøres gældende over for andre uden at den er tinglyst.

Hvor kan man se om der er servitutter på en ejendom?

I enhver bolighandel er det vigtigt at undersøge om der er tinglyst servitutter på den ejendom, som man er ved at købe. Kun på den måde kan man sikre sig, at servitutterne ikke har betydning for de planer, som man har med ejendommen. Typisk vil ejendomsmægleren have vedlagt servitutterne som en del af købsaftalen, men vil man som boligkøber have vished om antallet og indholdet af servitutterne, så kan man også selv undersøge ejendommen for servitutter.

Via hjemmesiden ”www.tinglysning.dk” kan du indtaste adressen på den bolig, som du overvejer at købe. Her vil du blive præsenteret for en såkaldt ”tingbog”, og heri kan du få et overblik over de servitutter, der er tinglyst på ejendommen.

I nogle tilfælde kan servitutterne ikke tilgås via det digitale tinglysningssystem. Det kan skyldes en fejlregistrering hos Tinglysningsretten fra tiden før tingbøgerne blev digitale, men det kan også skyldes, at servitutten er så gammel, at den skal skaffes ved at anmode Rigsarkivet om at få den fremsendt. Er der tale om en gammel servitut, skal du også være opmærksom på, at den med stor sandsynlighed er håndskrevet. Vil du have den renskrevet for at forstå betydningen, så tilbyder Rigsarkivet ofte at renskrive teksten mod betaling.

Hvem kan oprette en servitut?

Alle kan oprette en servitut vedrørende deres ejendom, hvis de er myndige og i stand til at indgå i et kontraktforhold. Der er dog alligevel en række begrænsninger i retten til at oprette servitutter i lovgivningen.

For eksempel kræver planloven, at man skal have samtykke fra kommunalbestyrelsen til at oprette en servitut om et forhold, som også ville kunne have været reguleret i en lokalplan. Det betyder blandt andet, at man ikke uden videre kan indgå en aftale med sin nabo om at tinglyse en servitut, der sikrer, at grunden altid skal have en vis størrelse. Bestemmelser om grundstørrelsen kan nemlig besluttes i en lokalplan.

Man kan heller ikke oprette en servitut, der strider mod andres rettigheder. Det betyder blandt andet, at du ikke vil kunne give din ene nabo færdselsret til din ejendom, hvis der allerede er tinglyst en servitut om, at din anden nabo har eneret til at færdes på selvsamme areal.

Kan man ophæve en servitut igen?

Hvis en person eller en virksomhed er tillagt nogle rettigheder til en ejendom efter en servitut, så kalder man dem for ”påtaleberettigede”. Hvis servitutten senere ønskes ophævet igen, så skal de påtaleberettigede medvirke til ophævelsen.

Det kan i nogle tilfælde være en vanskelig proces at få ophævet en servitut, fordi mange servitutter er så gamle, at de påtaleberettigede i mellemtiden kan være afgået ved døden. Hvis en påtaleberettiget er afgået ved døden, så kan det i nogle tilfælde være nødvendigt at anmode Skifteretten om at genoptage dødsboet, så bobestyreren kan give sit samtykke til ophævelsen af servitutten.

På samme måde kan det være nødvendigt at anmode om genoptagelse af et konkursbo, hvis den påtaleberettigede er en virksomhed, der er gået konkurs.

Få hjælp til at oprette eller forstå en servitut

En servitut kan betyde alvorlige indskrænkninger i din mulighed for frit at kunne råde over din kommende bolig. Det er derfor vigtigt, at du i købsprocessen er opmærksom på servitutterne, og at du gennemgår dem i detaljer for at sikre, at de ikke spænder ben for dine boligdrømme. I købsprocessen kan en advokat hjælpe dig med at forstå indholdet af servitutten og belyse hvilke konkrete indskrænkninger servitutten kan have for lige netop dig.

Har du brug for hjælp til at forstå, oprette eller ophæve en servitut, er du velkommen til at kontakte os eller at komme forbi kontoret i Roskilde for en uforpligtende snak om, hvordan vi bedst kan hjælpe dig.

Kan man altid fortryde et boligkøb?

Selvom både køber og sælger har skrevet under på købsaftalen, så har køberen nogle gange mulighed for at fortryde handlen. Men under hvilke betingelser kan boligkøberen fortryde en handel? Det kan du blive klogere på i denne artikel.

Fortrydelsesret ved køb af bolig

Der kan være mange årsager til at fortryde et boligkøb. Måske er der dukket en bedre bolig op på markedet, eller måske er der sket ændringer i privatlivet, som gør, at boligen alligevel ikke er det rigtige match.

I Danmark er det udgangspunktet, at aftaler er bindende. Forbrugerbeskyttelsesloven er en undtagelse hertil, fordi den giver en boligkøber ret til at fortryde et boligkøb, selvom købsaftalen er blevet underskrevet. Men kan man som boligkøber altid fortryde en bolighandel og koster det noget at fortryde? Det kan du læse mere om i de kommende afsnit.

Krav om beboelse

For at anvende reglerne om fortrydelsesret er det et krav, at formålet med købet af ejendommen var, at den hovedsageligt var bestemt til beboelse for køberen eller køberens nærtstående. Ved ”nærtstående” forstås for eksempel køberens børn, og derfor kan reglerne også anvendes, hvis der er tale om et forældrekøb.

At ejendommen skal være bestemt til beboelse, betyder for eksempel, at følgende ejendomstyper er omfattet af fortrydelsesretten:

• En- og tofamiliehuse
• Ejerlejligheder
• Andel i andelsboligforening
• Sommerhus eller kolonihavehus (hvor man kan bo om sommeren)
• Aktie- eller anpartsbolig, mv. (hvor man køber en aktie, anpart eller anden form for rettighed, der giver brugsret til en bolig)
• Ubebygget grund (hvor der skal opføres en bolig til køberen eller dennes nærtstående)
• Projektejendom (hvis ejendommen, når den er opført, skal anvendes til beboelse for køberen eller dennes nærtstående)

Reglerne om fortrydelsesret kan derimod ikke anvendes, hvis der er tale om køb af følgende ejendomstyper:

• Landbrugsejendom med landbrugspligt (medmindre handlen er betinget af at landbrugspligten ophæves)
• Køb af ejendomme på frivillig auktion
• Timeshare-ejendom (hvor man køber en ret til at bebo ejendommen i nogle få perioder om året)
• Ejendomme erhvervet ved mageskifte (hvor købesummen helt eller delvist består af en fast ejendom)

Hvornår kan man senest fortryde?

Hvis man som boligkøber ønsker at fortryde handlen, skal det være meddelt sælger inden for en frist på 6 hverdage efter at købsaftalen er blevet underskrevet. Fristen begynder døgnet efter aftalens indgåelse. Hverdage omfatter selvsagt ikke søndage og helligdage. Derudover bliver lørdage og grundlovsdag heller ikke anset som hverdage.

Nogle gange bliver en købsaftale ikke underskrevet samtidigt af køberen og sælgeren. I de tilfælde skal fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sælgeren bliver forpligtet af aftalen. Det kan for eksempel ske, at køberen underskriver et købstilbud, som sælgeren først ser nogle dage senere. Her vil fristen først begynde at løbe på det tidspunkt, hvor sælgeren rent faktisk accepterer køberens tilbud.

Har sælgeren omvendt sendt et underskrevet eksemplar af et aftaleudkast til køberen (et salgstilbud) begynder fristen at løbe allerede fra det tidspunkt, hvor køberen får kendskab til salgstilbuddet. Vælger køberen at underskrive sælgerens salgstilbud, vil køberen altså skulle fortryde handlen senest inden 6 hverdage fra det tidspunkt, hvor køberen fik kendskab til tilbuddet. Denne regel er begrundet i, at køberen ikke på egen hånd skal kunne forlænge fortrydelsesfristen, mens sælgeren er bundet. Hvis køberen først vælger at acceptere salgstilbuddet efter 6 hverdage efter at have fået kendskab til det, så har køberen ikke nogen fortrydelsesret.

Fristen på 6 hverdage gælder også for de købsaftaler, der er betingede – for eksempel af advokatens eller bankens godkendelse. I de tilfælde vil fristen for fortrydelse og fristen for advokatens eller bankens godkendelse løbe uafhængigt af hinanden.

Hvis man som boligkøber ønsker at gøre brug af fortrydelsesretten, skal det meddeles sælger skriftligt. Selve meddelelsen skal naturligvis være kommet frem til sælger inden fristens udløb. I de tilfælde, hvor sælgeren er repræsenteret ved en ejendomsmægler, bør meddelelsen også sendes til ejendomsmægleren.

Koster det noget at fortryde?

Det er langt fra gratis for køberen at fortryde et boligkøb, når sælgeren er en almindelig privatperson. En betingelse for at fortryde en bolighandel er nemlig, at køberen betaler 1 % af den nominelle købesum til sælgeren. Beløbet skal være kommet frem til sælger inden fortrydelsesfristens udløb. Hvis beløbet ikke er kommet frem til sælger inden fristens udløb, så er køberens meddelelse uden retsvirkning, og køberen vil være bundet af købsaftalen, medmindre købsaftalen er betinget af andre forhold.

Er der tale om en sælger, der handler som led i sit erhverv (for eksempel fordi sælgeren alene har opført boligen med salg for øje), så skal køberen ikke betale nogen godtgørelse til sælgeren.

Køberen skal heller ikke betale nogen godtgørelse til sælgeren, hvis aftalen går ud på køb af en grund med tilhørende byggeprojekt, men køberen skal dog stadig betale for det arbejde, som sælgeren allerede måtte have udført på grunden (og som efter aftalen skulle være udført) på det tidspunkt, hvor fortrydelsesretten gøres gældende af køberen.

Køberens øvrige pligter

Hvis bolighandlen mod forventning når at blive tinglyst før køberens fortrydelse, skal køberen sørge for at aflyse skødet inden for fortrydelsesfristen. Sørger køberen ikke for det, er fortrydelsen ugyldig.

Er boligen ovenikøbet blevet taget i brug af køberen, skal boligen senest ved fortrydelsesfristens udløb være stillet til sælgerens disposition. Det betyder blandt andet, at boligen skal være fraflyttet og ryddet og at nøglerne skal være afleveret til sælger.

Har køberen tilmed nået at foretage fysiske indgreb eller forandringer i boligen, så er det en betingelse, at boligen inden fristens udløb er blevet bragt tilbage til væsentlig samme tilstand som før indgrebet eller forandringen.

Advokatforbeholdet kan spare dig for mange penge

Et advokatforbehold er et vilkår, som kan indsættes i købsaftalen. Vilkåret vil typisk være formuleret på en sådan måde, at handlen er betinget af at din advokat godkender handlen i sin helhed. Ofte vil fristen for advokatens gennemgang være kortere end den lovbestemte fortrydelsesret, men til gengæld slipper du for at skulle betale sælgeren 1 % af købesummen, hvis du fortryder handlen via advokatforbeholdet.

Advokatforbeholdet er en sædvanlig del af langt de fleste bolighandler, men du bør alligevel sikre dig, at købsaftalen indeholder et advokatforbehold inden du skriver under. Hvis købsaftalen ikke indeholder et advokatforbehold, kan du med fordel meddele ejendomsmægleren, at du ønsker følgende vilkår indsat i købsaftalen:

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i dens helhed.”.

Står du overfor at købe bolig, er du velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan hjælpe dig godt igennem dit boligkøb.